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手握多套房的人注意,財政部定調,房產稅或將“這樣”征收!

作者:百家號 來源:樓市指聞 時間:2021-11-26

房產稅來了,有幾個問題,估計很多人都想知道,只不過沒有人能給出明確的答案,這幾個問題指聞君梳理了一下,主要包括4個方面,具體如下:

1、房產稅試點之后,從哪些城市開始收取?

2、房產稅的稅率多少,有沒有減免措施,減免門檻多少?

3、房產稅如何繳納,自己主動交還是上門收?

4、房產稅來了,多套房人“如何應對”?

首先,說第一個問題。手握多套房的人注意,財政部定調,房產稅或將“這樣”征收!財政部部長劉昆在2020年12月份發表了《建立現代財稅機制》一篇論文,在這篇文章中,劉昆提出,房產稅要采取立法先行、充分授權、分步驟實施的策略來進行推進,征收對象是商品房和商業房產。劉昆的這篇文章定調,其實就相當于是一種明確的信號,表明房產稅該如何收取的基本方式。

其實,對于房產稅的收取,在指聞君看來,這是好事一樁,尤其是對于打擊炒房客、抑制炒房需求能起到非常直接的作用。順應民意也是一大亮點,1998年住房改革開始,房地產就開始踏上了熱火朝天的上漲歷程,到2021年9月份,全國新房銷售均價超過1萬元大關,對比20年前,房產漲幅整體超過400%,在這其中,不乏炒房客們的貢獻。

為啥人們只要有錢了就會去買房、去炒房呢?其實有一點因素很關鍵,那就是在過去房產持有的成本確實太低了,一套房子在購買的時候繳納一點費用之后,買完房子即便是長期閑置,也不會有任何損失,這就導致大家把手中的錢紛紛轉換為房產儲存。而一旦房產稅到來,房產保有成本將大大增加,或降低房產的炒作屬性。

那么,哪些城市會幸運成為首批試點的城市呢?根據經濟觀察報在10月23日發表《哪些城市將成為房地產稅首批試點》一文中的表述,試點的部分應該普遍位于發達城市和一線城市中,尤其是沿海城市較為可能,例如廣州、深圳、上海、杭州、濟南、南京等地。主要的理由很簡單,在過去的年份里,這些城市的住房上浮比較明顯,所以市場的購房者們對房產稅的預期相對較大。例如上海、杭州、深圳、廣州等城市在過去房市漲幅遙遙領先。

另外,經濟觀察報還認為,土地出讓金價格比較高的城市,也是可能的對象,而大城市北京、上海、廣州、深圳都在其中;與此同時,曾經已經經過一次試點的城市例如上海、重慶等,或許再度二次開啟。

其次,對于房產稅率多少的事情。社會科學院研究生院研究生指導教師、財稅專家張學誕就給出了相對標準的意見,專家張學誕指出,房產稅應該設置免征面積,這個面積范圍在40平米-60平米/人均較為合適,因為現階段按照人均住房面積核算,大致在這個數據之間。張學誕認為,只有房產面積超過這個比例限制的,才可以進行交稅。

為啥各路專家們紛紛諫言“免征面積”呢?其實道理很簡單,房產稅是財產保有稅,是針對房屋財產收取的費用,按照常理而言,需要考慮剛需住房需求。我國國土面積960萬平方公里,總城市數到達了660多個,而且地域跨度很大、經濟發展水平也存在差異,在東部城市,人均月薪可能上萬元,但是在西部城市,人均收入可能不足千元。如果一刀切征收費用,可能導致不少剛需家庭也與多套房的人繳納了相同的費用,這就顯得不太合適了。所以才有了“免征面積”的建議。

在稅率方面,專家張學誕表示,可以設置在0.3%至1.5%之間或許較為合適,而且房產稅的征收,并不是按照當初購買時的價格進行,而是采用市場價為基數收取,依據張學誕的方案,那么房子越多、房產價值越高,那么需要交的費用相對更高。

舉個例子:老王是一個三口的家庭,老王家用2套房產,單價都是2萬元/平米,每套房子都是120平米。如果依據規定在人均40平米以內的標準可以免征房產稅,那么老王這一家人征收的基數就是120平米,征收的價值基數為240萬元。如果依據1%的比例收取房產稅的話,那么老王家就需要交2.4萬元。很顯然的道理,如果沒有免征面積的話,那么老王就需要交4.8萬元,有了免征面積,只需要交50%即可。

第三個問題,房產稅如何收取?有學者認為,收取這種費用,無外乎2種方式,第一種是購房者(業主)自愿去交費,第二種是相關部門和人員按照房產戶主挨家挨戶進行上門收取。不過貌似這兩種都不可行,一方面不可能人人都這么自愿去,另外上門收取的話人工成本太高了。

其實,還有一個相對折中的辦法,那就是在房產保有期內計算費用,可以自愿去交,也可以不交,對于沒有交的只需要計算一定比例的延遲費率就可以了。在這套房子二次轉手的時候,一次性補繳齊所有費用,然后這套房才能對外銷售。這樣一來,費用的事情就迎刃而解了。

最后一個話題,房產稅來了,多套房人“如何應對”?

房產稅的出現,讓購房者們看到了新的曙光。可能化解樓市“住房空置”的一個怪象。在房地產界,依然存在大量的“購房二八法則”,20%的有錢人買走了市場上多數房源,還有大部分人根本沒有買到房子,所以這些多數人才是嗷嗷待哺的小羔羊。根據西南財經大學在2016年底統計的數據顯示,我國的住房空置率達到22%,而且在2017年、2018年、2019年和2020年這4年時間里,住房空置率依然呈現出快速膨脹的趨勢。

另外,央行家庭資產負債報告數據顯示,我國的人均住房面積已經達到了40平米,而且96.86%的家庭已經擁有了房產,同時至少40%以上的家庭擁有二套房以上房產。不難發現,從總量上來說,房產已經總量過剩了,而且戶均房產保有如此之多的情況下,空置房浪費的究竟是有多大比例。

一旦房產稅出現,那么多套房的人房產保有成本將越發增加,所以對于多套房人來說,將是一種成本壓力。如何應對?胡錫進提出,建議用5個字看待:一個平常心。對于房子多的人來說,他們擁有大量資產,所以多交點費用是應該的,房子少的人不繳費或者交費很少也是情理之中的事情。

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