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房產稅來了?財政部確定,專家提免征面積

作者:百家號 來源:房產新談 時間:2021-12-03

房產稅要來了,這可能是近半年以來房地產行業最大的“瓜”,可以說,對于“吃瓜群眾”的剛需購房者來說,房產稅是他們最期待的稅收。因為目前房價依舊非常高,很多人都期望能夠通過房產稅讓房價真正地降低下來。根據統計數據顯示,截至2021年10月份,全國平均房價依舊高達9749元/平方米。也就是說,雖然今年下半年以來受調控政策的影響,房價是下跌了,但是也僅是跌回了2020年的水平。而根據上海易居研究院的調查統計數據顯示,截至2020年底,全國100城和50城的平均房價收入比分別為9.2和13.3,而平均房價收入比越高,就說明房價越高,人們買房就越困難。就比如13.3,就意味一個家庭想購買一套房子,需要整個家庭不吃不喝工作13.3年。

在國際上,合理的平均房價收入比在5左右,而我們國家100城的平均房價收入比就高達9.2,所以目前我們國家的房價真的非常高。雖然2016年9月份樓市調控政策就開始了,但是從2017年底到2020年底,全國平均房價依舊從7614元/平方米漲到了9860元/平方米,3年上漲了2246元/平方米,平均每年漲幅高達9.83%。當然,進入2021年以來,樓市調控效果慢慢顯露出來,不僅房價上漲的勢頭被慢慢遏制了下來,同時很多很多城市和地區的房價都出現了下跌了現象。更重要的是,在今年9月份,全國平均房價迎來了77個月以來的首次環比下跌,并且在10月份房價再次環比下跌。也就是說,樓市調控的效果確實已經顯露出來,房價也已經開始下跌了。

但是不可否認,目前我們國家的總體房價還是非常高的,對于大部分人來說,房價下跌這一點相當于沒有。更重要的是,在目前的樓市調控政策下,房價很難出現大的跌幅,一方面是因為調控政策是為了維持房價穩定,另一方面是因為現在的調控政策并沒有觸及到炒房客的核心利益。目前,樓市調控的主要手段還是限購和限售,這對于已經投資了大量房產的投資客來說,并沒有太大的影響。而房產稅則不同,房產稅就是針對房子征稅的,所以持有的房子越多,需要繳納的房產稅就越多,這就會大幅增加投資客持有房產的成本。投資客投資房產是為了獲利的,一旦持有房產的成本大于獲得收益,投資房產就會面臨虧損。到了那時,投資客不但不會再繼續投資房產,反而會開始拋售房產。

正是因為這個原因,所以人們對房產稅寄予了厚望,就是期望房產稅能夠早日出臺,讓房價真正地降低下來。那么,房產稅到底什么時候能夠出臺呢?對于房產稅出臺的時間已經討論了很多年了。進入2021年以來,關于房產稅的消息越來越多了,比如在今年5月6日,財政部部長劉昆在《經濟日報》撰文再度提到“積極穩妥推進房地產稅立法和改革”;比如在5月11日,財政部又會同住建部等4個部門負責人,在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會,聽取部分城市的負責人及部分專家學者,對房地產稅改革試點工作的意見。可以看出,針對房產稅,財政部已經實錘,目前房產稅不僅真實存在,并且針對房產稅出臺的準備工作都在穩步推進之中。更重要的是,現在房產稅試點在即,這說明距離房產稅正式出臺的時間真的不遠了。

另外,今年以來,很多專家和學者都發聲表示房產稅會很快出臺,比如著名經濟學家任澤平認為房產稅大概率會在未來5年出臺,也就是在“十四五”期間出臺;還比如經濟學家馬光遠也表示:這一次“十四~五”規劃建議沒有提房地產稅,是不是意味著在“下個五年”期間房地產稅也不會提上立法日程?,我的判斷恰好相反。我認為,“下個五年”期間,可能是出臺房地產稅最好的時機,這個時機一旦錯過,未來恐怕很難找到出臺的時間窗口。

在今年8月11日,中國經濟周刊發表了一篇題為《專家:房地產稅或年底前出臺試點政策,稅率不超過1%》的文章,在文章中針對房產稅出臺的時間明確表態:房產稅試點不是遙遙無期的,已經到了實質推進的階段,年底前出臺試點政策的可能性還是很大的。這是權威媒體首次針對房產稅出臺的時間作出,這說明目前房產稅出臺之前的準備工作確實已經基本完成了,房產稅隨時都有可能出臺。

所以,對于人們來說,現在已經不用再去擔心房產稅存不存在的問題了,并且房產稅大概率也會在未來5年內出臺。而隨著距離房產稅出臺的時間越來越近,很多人對房產稅的稅率也越來越關心了,甚至還有很多人擔心房產稅會增加他們的負擔。對于一些剛需購房者來說,本來就背負著房貸,生活壓力非常大,所以他們擔心房產稅出臺之后,又會增加他們的負擔。對于人們的這種擔心,其實完全沒有必要,因為房產稅主要針對的就是房產比較多的人,對于剛需家庭影響不大,并且新華社也曾在《房地產稅改革多個重難點待解》給出意見:

房地產稅應設立免征面積。對于剛需購房者而言,居住條件在平均水平以下的居民在保有環節上將繳很少的稅甚至無需納稅,再加上綜合稅制下房地產交易環節稅費的大幅清理或廢止,中低收入水平居民將會實質受益,一定程度上有助于剛需型需求的實現。

可以看出,房產稅大概率會針對剛需家庭而設置免征面積,也就是一個家庭持有一定面積內的房子不需要繳納房產稅。對此,財稅專家張學誕提出一個方案:設置40平方米的免征面積,按照階梯式標準(0.2%~1.2%)。如果按照這個方案征收房產稅,那么一個三口之家就有120平方米的免征面積,也就是擁有120平方米以內的房子不需要繳納房產稅。120平方米足夠正常居住了,就算房子面積超出了一點,由于超出面積小并且稅率低,所以房產稅可以忽略不計。

但是從這個方案中可以看出,這個方案對剛需家庭非常友好,但是對于持有大量房產的投資客就非常不友好了。因此持有的房產多,就會意味著需要繳納的房產稅稅率高,繳納的房產稅就非常多。就比如超出的面積超過1000平方米,按照目前1萬元/平方米的平均售價計算,超出房產的價值為1000萬元,如果按照1.2%的稅率征收房產稅,也就意味著每年需要繳納12萬元的房產稅。如果超出的面積是100平方米,那么按照平均房價計算,未來每年就需要繳納2000元~12000元的房產稅。

總結:目前很多投資者持有了大量房產,動輒就是十幾套甚至幾十套,一旦房產稅出臺,就意味著以后每年需要繳納一大筆房產稅。最后,剛需購房者可以放心,房產稅不會誤傷到真正的剛需購房者,而對于持有房產比較多的人,就需要提前做好賣掉多余房產的準備了。

 

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